JUGEMテーマ:マンション管理組合
築40年超の分譲マンションは現在100万戸あります。20年後は400万戸に増える見込みです。平成30年度のマンション総合調査では、マンションを終の棲家と考える居住者が60%を超える結果となりました。今後、空き住戸の増加が予想され、管理組合としては空き住戸の対応に迫られるやもしれません。
空き住戸で所有者不明の場合、管理費等の滞納が懸念されます。また所有者不明が増えると総会の決議ができず、修繕工事に支障をきたすことも想像されます。
所有者不明の多くは相続人不明によるものですが、管理組合で相続人を調査することに限界があり、弁護士や司法書士に調査をお願いすることになると思います。また調査の結果で相続人不存在となった場合は、家庭裁判所での手続となり弁護士等に相続清算人をお願いすることから、さらなる費用の負担も予想されます。
管理組合における空き住戸の対策として、居住者名簿等を更新し、常に緊急連絡先等を把握ししておくことも必要と思われます。
わさびの日々
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マンションの購入後は「大規模修繕」に備えて費用の積み立てを行うのが一般的です。大規模修繕は12年程度の周期で実施するのですが、近年では18年周期といったように、修繕の間隔を延ばしているマンションが増加しています。「たかが6年、されど6年」といった状況で、長期的な視点で見ると、大規模修繕費用の差は大きくなります。大規模修繕に使用する建設資材の性能が向上したり、管理会社の人手不足で大規模修繕費用が上昇したりしているのが長周期化の主な理由です。6年の延長措置は、大規模修繕費用全般でとらえると、管理組合にとっては支出抑制に役立っています。また、大手マンション管理業者も、大規模修繕の長周期化提案を行っているようです。大規模修繕の実施間隔を延ばす施策が、マンション管理や修繕積立などに及ぼす影響はどうなのか――ご案内します。
あのマンション、修繕積立金が妥当か調べる
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マンション管理組合は会計年度毎に収支決算、収支予算、貸借対照表を作成し通常総会にて承認を得る必要があります。また収支決算は監事の監査を経て提出する必要があります。
区分経理の原則に従い管理費と修繕積立金は区分して各会計帳票を作成します。また駐車場等の使用料収入も管理費と修繕積立金に区分して経理することが望ましいとされています。
会計基準には現金主義と発生主義がありますが、管理組合の会計は収支対応の原則により発生主義で作成するのが一般的です。
発生主義の原則により滞納管理費等の状況を貸借対照表の未収入金にて把握することができます。
管理会社が管理委託契約により滞納管理費等を3ヶ月程度、連絡若しくは通知にて督促しますが、以後は免責となるため管理組合が回収することとなります。理事会は早期に未収入金を把握し管理会社と連携し対応することで管理費等の長期滞納を防止することが期待できます。
管理組合の会計は限られた収入内で建物等の維持に効果をあげることを求められます。収支予算の作成に当たり各業者の工事報告書等を確認するなど、当期の収支状況を検証する必要があります。また過去の通常総会等での組合員の意見も参考にして改善を検討することも必要です。
収支決算は当会計年度内に発生した全ての収入と支出を記載、予算と実績の差異を分析して次期収支予算に反映させることが重要です。貸借対照表は会計年度末の財政状況を報告するものです。一般的に管理費等は当月分を前月末までに徴収することとなるので、未収入金は会計年度末の前月末のものが計上されていることに注意が必要です。
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マンション管理組合は会計出納業務を管理会社へ事務管理業務として委託しているところが多いと思います。
株式会社等の営利法人は企業会計原則に準処して作成する必要がありますが、管理組合は非営利法人に該当するため、企業会計原則に準処する必要なく、管理会社が適用する会計基準で作成される場合もあります。
理事会は基本的な会計知識を取得して、管理会社が作成した会計報告をチェックする必要があります。
理事会は今期収支決算の作成にあたり、会計出納を精査し不備がないか、また各勘定費用の支出に無駄がなかったか、検証した上で、総会に今期収支決算及び次期収支予算案を議案提出する必要があります。
管理組合の経理は、区分経理の原則と予算準処性の原則を準処する必要があります。
国土交通書が公表するマンション標準管理指針では、管理組合の標準的な対応として管理費会計と修繕積立金会計を区分しているとあります。
また望ましい対応として機械式駐車場等で維持費用に多額の費用を要する施設を有する場合、駐車場使用料会計等を管理費会計及び修繕積立金会計に区分しているともあります。
管理費は日常の管理業務に支出する費用として、修繕積立金は長期修繕計画をもとに将来の計画修繕の費用として区分して経理することが重要です。
理事会は総会で決議された収支予算を基に業務遂行することが原則で、期末に予算と決算との差異を分析することで管理の執行を評価し、管理費等の金額の合理性も検討することを目的としています。
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マンションの良好な居住環境の確保・資産価値の維持には、建物及び設備の修繕工事を計画的に実施する事が欠かせません。
修繕工事には多額の工事費用が必要となるため、工事の実施時に組合員に一括して徴収するのでは負担が大きく、予め修繕積立金として毎月徴収しておくことが管理組合の一般的な運営方法となります。
国土交通省のマンション修繕積立金ガイドラインはマンションの購入予定者、区分所有者、管理組合などが修繕積立金の目安を参照することができるものです。平成23年に作成され、この度10年ぶりの改訂となりました。
修繕積立金の目安は長期修繕計画作成ガイドラインに概ね沿って策定された長期修繕計画の事例を分析、規模や築年数等に偏りが出ないよう収集(366事例)し算出したものとなります。
目安の設定にあたっては、平均値と共に事例の3分の2が含まれる幅を合わせて示していますが、修繕積立金の額がこの幅に納まっていないからと言って、その水準が直ちに不適切であると判断するものではありません。
マンションの修繕工事は個々に所在する地域や建物の形状や規模・立地。仕上げ材など、様々な要因で変動するものであり、修繕積立金もこれらの要因によって当然に変化するものとなります。
個別の要因を踏まえて適切に長期修繕計画を作成し、適切な修繕積立金を徴収することが管理組合の運営に重要なことと考えます。
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令和3年4月に民法の一部改正にて共有制度が見直しされました。具体的には共有物を利用しやすくするための見直し、共有関係の解消をしやすくするための新たな仕組みの導入となります。同法改正に伴い区分所有法の見直しも現在検討されています。マンション管理に於いて区分所有法は基本の法律ですので、管理組合の運営に関わるものとして区分所有法見直しは大いに影響あるところと思われます。区分所有法見直しの背景は、今後増加が見込まれる老朽化マンションに於ける専有部分の空き家問題にあります。築40年以上の分譲マンションは20年後に現在の100万戸から4倍の400戸超になる見込みです。専有部分の空き家が増えれば、所在等不明区分所有者も増えると予測されることから、マンションの管理不全を未然に防止することを目的にマンション管理を総合的に検討する必要があると見直しに至ったものです。見直しは、建替えを含む集会の決議一般を円滑化するための仕組み、区分所有建物の管理に特化した財産管理制度、共用部分の変更決議を円滑化するための仕組み、共用部分に係る損害賠償請求権等を円滑に行使する仕組み、が主な論点となっています。具体的には所在等不明・賛否不明の区分所有者の存在により、円滑な決議が阻害されているとの指摘から所在等不明・賛否不明の区分所有者を決議の分母から除外する仕組みや、共用部分変更の特別決議が厳しいとの指摘から共用部分の変更決議の多数決割合の引下げ等が検討されています。区分所有法が改正された場合、マンション管理組合の運営に変更となる可能性がありますので、今後の同法改正の検討状況が気になるところです。
わさびの日々 今年は暑い日が続きます。。。
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マンションは各住戸の所有者(区分所有者)で管理組合を設立する事が義務付けられていて、管理組合は消防設備点検やエレベーターの保守点検など決定の点検項目を実施しなければならないことになっています。管理に関してはほぼ素人である住民(区分所有や)がエレベーターや消防設備の点検を実施したり、区分所有者全員から管理費や修繕積立金、自治会費などを徴収したりして、トラブルのないように管理するのは、さまざまな法令や専門知識も必要になります。だからこそ現実には、費用を支払って、マンション管理業のプロである管理会社に委託するケースがほとんどなのです。
マンションを選ぶ際の注意点は?
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先日、第一号の管理計画認定マンションが国土交通省ホ−ムペ−ジで公表された。マンション管理計画認定制度は令和2年6月のマンション管理適正化法の改正に伴い新設された制度で、管理組合が認定を取得するには地方公共団体への申請が必要となります。地方公共団体は当該マンションが管理組合の運営において一定の基準を満たしていれば優良マンションとして認定します。認定マンションは住宅金融支援機構のフラット35の住宅ロ−ン金利が一定期間優遇されること、管理組合には共用部分リフォ−ム融資の金利優遇、すマイル債の金利上乗せのメリットがあります。フラット35の金利優遇は管理計画認定制度の開始に合わせて維持保全型として新設されたものです。また管理計画認定制度の開始に合わせてマンション管理適正化診断サ−ビスの評価基準も変更となりました。マンション管理適正化診断サ−ビスは管理組合の運営をS・A・Bの3段階で評価するもので、S評価のマンションには共用部分のマンション火災保険料が優遇されます。今回変更はS評価の基準に管理計画認定制度の基準が追加されており、以前はSで評価されたマンションでも管理計画認定基準を満たしてなければA評価になってしまいます。S評価がA評価になってしまった場合、次回更新の火災保険料が大幅に増額となる可能性があります。管理組合としては管理費の支出で見逃せないところです。今後は管理組合において管理計画認定制度は徐々に浸透されるものと思われます。
わさびの日々
今年の6月下旬は連日30度超え!!! 暑い。。。。。
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不動産、なかでもマンションの購入の前に知っておきたいのが「保険」。老朽化した物件が増えて、給排水管の破損が多発し、保険金の支払額が増加しています。破損が増加傾向にある実態を踏まえ、マンション管理組合が加入する保険が相次いで値上がりしているようです。やはり、2019年の大型台風に伴う浸水で、高層マンションの共用部に大きな被害が多発したのが、大きな転機になっているようです。
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マンションの管理状態には、特に注意しなければいけません。残念ながら、目星をつけていたマンションの購入を断念してしまったケースです。当社の「SelFin」(セルフィン)でマンションの診断結果に気になる文言が――ご相談の物件は、築約20年の中規模マンション。セルフィンの診断結果では、「販売価格は妥当で、立地としての資産価値も問題なし」の判定で、購入を前向きに検討中でした。気になった部分は、セルフィンの「管理費が割高」「修繕積立金が割安」という判定でした。ご相談の方は、その後の調査で購入を諦めることにしました。気になった文言がズバリ当たってしまいました。マンションの購入に際し、住みやすさや購入価格は重要な要素ですが、管理状況や長期修繕計画などもきちんとチェックして判断することの大切さをお伝えします。
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