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不動産の裏技、得する豆知識

このテーマに投稿された記事：2261件 | このテーマのURL:https://jugem.jp/theme/c127/12447/

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: 不動産を、売ったり（＝任意売却…住宅ローン延滞→競売の回避法）買ったり（裁判所の競売手続きの賢い利用法）する時の裏技から、農地転用・非農地証明取得後の詐欺・トラブルなど不動産取引でひっかかりがちな悩み解決のための豆知識、騙されて困った時の対処法などをこのテーマにまとめています
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借地権の売り時、底地貸地の買い時（中）

「借地権の売り時、底地貸地の買い時」というこの記事の、今回は具体的な売買（売却・買取）手法について。　地主が借地人に底地を売る場合。底地の売買価格と売買時期を決めるだけのシンプルな話である。　底地、つまり借地人の建物が占有する土地の売買価格は、２０１２年（平成２４年）の不動産環境からいえば、第三者に売るなら土地価格の３%くらいでしか売れないだろう。坪１００万円の土地は坪３万円。　借地人に売るとしても、この不景気でわざわざ自己資金を出して土地の取得までしなくともすむ。不景気だから、更地価格...

農地転用相談 | 2012.01.07 Sat 17:46

定期借地権が出来た理由（2/2）

　定期借地権という法律が制定以前、土地の貸し借りには最終・絶対的な期限を定めないのが普通でした。なので一度土地を貸せば、借りている人が「返してあげる」と言わない限り返してもらえなかったわけです。それによって、単に土地を持ってる地主は強者、持たない借地人は弱者、という単純発想で、借りる側が保護されるべきだとされていました。　ところが、この保護政策が実はやりすぎ、保護しすぎで実は不公平なんじゃないかということが分ってきて、その調整のために定期借地権が生まれました。　この法律にもメ...

農地転用相談 | 2012.01.07 Sat 06:22

建物老朽による再建築と借地権更新料(1/3)

　借地上に建てた建物が老朽化し建て替えが必要となった時、再建築したい場合については、借地契約の種類、建て替えの時期などで異なります。　借地契約の更新前なら、借地人は建て替えができます。災害による再建築の時と同様、地主の承諾があれば期間は延長してもらえます。　また承諾がなくても期間の延長がないだけで再建築は可能です。但し「増改築禁止の特約」付の賃貸借契約の場合は、当然ながらその特約に従わなければなりません。　農地の問題は農地法に基づく方法により、同じ東京都、埼玉県、神奈川県などでも借地借...

農地転用相談 | 2012.01.06 Fri 20:40

建物老朽による再建築と借地権更新料(2/3)

　普通借地権建物の建て替えには、地主の承諾或いは裁判所の許可が必要です。災害による再建築の時同様、勝手に建替えると無断増改築ということで借地契約を解約されます。　譲渡特約付借地権で建物譲渡の特約の実行前の段階で、建物が建て替えられた場合は、普通借地権の場合と同じ形の扱いとなります。　譲渡の対象は建て替えられた建物です。地主さんから再建築の同意を貰い、契約期間が延長されても、建物譲渡の時期は変わることはありません。　但し譲渡される建物の変更によって、様々な問題が生じる可能性があります。こ...

農地転用相談 | 2012.01.06 Fri 20:36

借家契約と建物転貸(2/2)

　建物の転貸とは借家人(転貸人)が『賃貸し人』として、更に転借人に借家を賃貸することです。ほんらい借家人は家主（底地人、貸地人および建物所有者）の承諾を得なければ、借家を転貸できません。承諾ある転貸と農家住宅　家主から承諾を得た転貸では、転借人は家主に直接家賃を支払う義務を負います。通常は転借人が借家人(転貸人）に転借料を支払い、借家人が家主に自分の家賃を支払いますが、転借人は家主から請求あれば、直接家主に家賃を支払います。　転借人は転借料支払いが前払いなので、既に借家人(転貸人)に支払っ...

農地転用相談 | 2012.01.06 Fri 10:23

譲渡権利付賃貸借とは？

　借家契約は家主と借家人との信頼関係に基礎を置く契約です。借家権は原則、家主の承諾を得なければ譲渡できません。借家権と農地付住宅　しかし営業用店舗の賃貸借などは、建物に付加した造作などの費用の回収やのれん（ブランドイメージ）など付加価値があります。借家権売却によって、その付加価値も売却しての、投下資本回収は合法です。　契約時に一定の権利金（譲渡権利金)を支払う代わりに家主の承諾を得ず借家権の売買するとか、承諾料を支払を条件として借家権の売却を認めるなど、予め約定することも自由です。　こ...

農地転用相談 | 2012.01.06 Fri 09:09

借家人の家賃供託

　家賃の供託とは、借家人が家賃の支払いをしようとしても、地主（貸家人）側の事情でその支払いができない時に法務局に金銭などを預託して債務を免れる制度です。　供託をするには、「受領拒絶、受領不能、債務不確知」という３つの原因のうちの１つが存在することが必要です。受領拒絶　受領拒絶とは地主（貸家人）が家賃の受領を拒否した場合を指します。建物明け渡し請求を受け、地主（貸家人）に家賃を提供しても受け取らず係争中の時も地主（貸家人）の受領拒否になります。値下げ交渉をしている借家人が、値下げが確定し...

農地転用相談 | 2012.01.06 Fri 07:46

造作買取請求権・費用償還請求権

　造作とは、畳、建具、エアコンなど建物使用のために必要不可欠な付帯物で借家人が使用して取り外しができるものをいいます。作り付けの洋服ダンスなどは建物の一部となって借家人の所有ではありませんから、造作物には入りません。造作買取請求権借地借家法　第三十三条（造作買取請求権）１　建物の賃借人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによつて終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求するこ...

農地転用相談 | 2012.01.06 Fri 07:33

借地借家人の必要費償還請求権

　借家契約において、賃貸借契約中に生じた必要費は賃貸人の負担であり、その費用を賃借人が負担したときには、直ちに賃貸人に請求できます（民法608条1項）。民法　第608条（必要費償還請求権）　賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその必要費の償還を請求することができる。　賃貸借契約中に生じた必要費とは、建物の原状を維持保存し、賃借人が約定の目的に従った使用収益をするために必要な費用のことで、修理費などもこれにあたります。必要費償還請求権と農地 ...

農地転用相談 | 2012.01.06 Fri 07:09

借家契約、権利金と保証金

敷金は借家契約の際に借家人の債務を担保するために家主に差し入れられる金銭で、通常家賃の１～２か月分が多いです。敷金は、契約終了の際に借家人に未払い賃料債務や損害賠償債務があれば、当然これに充当されますが、なければ全額が返還されます。保証金と農地の評価保証金は、店舗・事務所ビルなどの借家契約の際に、借家人から家主に差し入れられる資金で、家賃の５ヶ月から１０ヶ月分という相当高額な支払いです。　農地の評価に関しての問題は別途農地法に基づく方法により、保証金・敷金の計算も異なります。

農地転用相談 | 2012.01.06 Fri 06:56

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