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【その６】　長期修繕計画案を作成したのは誰？

JUGEMテーマ：マンションそもそも　「長期修繕計画案」は、Ａ社の誰が作成したものか？　最終、その案を承認した権限のある部署名、役職名は誰か？Ａ社のカスタマーサービス担当の説明によると、○○営業所の所長で、既に退職したとのことでした。営業が？　と一瞬思ったが、どこの部署に所属しているかは関係ありません。「で、一級建築士の有資格者の方が作成したのですよね？」　　「いいえ」「建築の知識もない営業の素人が作成したのですか？」「BELCAのデ...

実録！新築分譲マンション修繕積立金偽装販売 | 2017.02.06 Mon 22:12

【その５】　修繕費算出は、分譲会社の原価がベース？？？

JUGEMテーマ：マンション「建築物のLCデータ集」というのは、BELCAに直接電話をして聞いたのですが、例えば、新築時に外壁工事の金額が１０００万円かかったとしたら、修繕・更新ならその金額の○○倍、というような係数データを提供しているだけで、　修繕費を算出するのは、　新築時工事費　ｘ　係数　で求めます。ただ、新築時に掛かった工事費用は、分譲したA社しか知らないことです。 A社のカスタマーサービスの説明では、係数を掛け合わせている”新築時工事費” は、A社の原価という...

実録！新築分譲マンション　管理費・修繕積立金偽装販売問題 | 2017.02.05 Sun 08:58

中古マンション価格上昇！－やはりマンション一択？最後に笑うのは戸建？

JUGEMテーマ：マンション ★　公益財団法人東日本不動産流通機構(REINS)は1月23日、『首都圏不動産流通市場の動向(2016年)』を発表しました。今回は、その内容をご紹介します。　データを掲載している中古マンション、中古戸建、新築戸建、土地のうち、好調さが目立ったのが中古マンションと新築戸建です。中古マンションと新築戸建は2016年、前年比で単価及び価格が相当程度上昇しました。土地は、中古マンション及び新築戸建には及ばないものの単価や価格が上昇、中古戸建の価格は横ばいでした。　中古マンションは、成約件...

百年後のヴィンテージマンション | 2017.02.04 Sat 22:36

【その4】販売時の長期修繕計画案とは？

JUGEMテーマ：マンション当マンションの「長期修繕計画書案」の冊子には、下記のとおり記載されています。「ここにご提案させて頂きました長期修繕計画案は、BELCA (社団法人建築・設備維持保全推進協会) が事業委員会の編集により作成した「建築物のLCデータ集」の改訂版（平成10年) をベースに、○○○ 及び ●●●(分譲会社実名及び管理会社実名) が検討し設定したLC評価データを用いて、社会環境の変化や技術的進歩に対応した部位・部材の評価に基づく、実質的な数値を基に作成を致しました。 ...

実録！新築分譲マンション修繕積立金偽装販売 | 2017.02.04 Sat 19:52

【その３】　ナンセンス過ぎる見直し案の説明！

JUGEMテーマ：マンション４０年の修繕費用が１０億円から１２億円に上がると、当初の計画での修繕積立金額より、ざっと１戸当たり、月２０００円ほど値上げが必要になります。２億円といえば、全体修繕費用の２割が値上がりしていることになります。この差額の理由を管理会社は、「建築資材や人件費の高騰、消費税　５％から８％の上昇分も含めた値上がり分」　との説明でした。それはもっと早い段階で分かっていたことです。まあ、建築コストの高騰や消費税アップは事実であり、一...

実録！新築分譲マンション修繕積立金偽装販売 | 2017.02.03 Fri 21:49

【その２】何故見直さない？　販売時の長期修繕計画

JUGEMテーマ：マンション当マンションの一斉契約の際に　「売買契約書」、「重要事項説明書」、「管理規約集」　と一緒に、「長期修繕計画案」の冊子をいただきました。その「長期修繕計画案」には、４０年間で大規模修繕工事など当マンションに必要とされる修繕費用が算出されています。その総額はざっと約１０億円。　単純に言えば、この算出額をもとに、修繕積立金の額が設定されており、４０年間、計画どおり各戸から修繕積立金額を徴収していくものです。修繕積立金の徴収額は、段階積立...

実録！新築分譲マンション修繕積立金偽装販売 | 2017.02.02 Thu 21:08

【その１】　分譲マンションのランニングコスト

JUGEMテーマ：マンション分譲マンションを購入した場合、ローンの支払いとは別に、維持するためのコストとして「管理費」と「修繕積立金」が家計においては別途支出となりますよね。　そのマンションに住み続ける限り、必要なランニングコストです。ところが、こういったランニングコスト、特に修繕積立金は、『マンション分譲会社が新築販売時に、物件本体を売りやすくするために意図的に低く設定しており、後々の修繕費不足の原因となっている』　といったことを専門家が言及しているのをよく目にします...

実録！新築分譲マンション修繕積立金偽装販売 | 2017.02.01 Wed 21:34

アドール亀有(中古)－新耐震で若い家族向け駅徒歩4分1,280万円3LDK

JUGEMテーマ：マンション ★　東京メトロ千代田線・JR常磐緩行線「亀有」駅より徒歩4分の場所に立地する都市建築計画旧分譲・建設保全施工・1989年6月築・地上7階建・総戸数20戸の旧法賃借権物件『アドール亀有』です。　アドレスは葛飾区亀有3丁目です。亀有は、葛飾区北部にあり、亀有1丁目から亀有5丁目まであります。もとは日立製作所や日本紙業(現:日本大昭和板紙)、三共(現:第一三共)などの工場を擁する工業地域でした。これらの工場は撤退し、主にJR常磐線「亀有」駅を中心とした商店街と閑静な住宅街から形成されています...

百年後のヴィンテージマンション | 2017.01.31 Tue 01:20

マンション入居9年目－喜びより哀しみの多い風景

JUGEMテーマ：マンション ★　もう、というか、まだ、というか、私が今のマンションに入居して8年を経過し、9年目に入りました。購入契約を結んだのは10年以上前で、本ブログでも何べんか触れていますが、地方支社勤務を命ぜられ、当初から家族を元いた小学校区に2年後に返す計画で家族を地方に連れて行き、地方赴任1年目の夏に上京して決めて契約したのが今のマンションでした。　したがって、マンション入居の際は私は単身赴任のまま上京して家族と引っ越しを行い、その1年半後に東京勤務となってようやく家族と一緒になれました...

百年後のヴィンテージマンション | 2017.01.29 Sun 22:49

THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE (インペリアルガーデン）(新築)－相場並になってきた低層億ション

JUGEMテーマ：マンション ★　都営三田線「千石」駅より徒歩9分、東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅より徒歩9分の場所に立地する住友不動産分譲・前田建設工業施工・地上4階地下1階建・総戸数167戸の『THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE (インペリアルガーデン）』です。　アドレスは文京区千石2丁目です。千石は、以前からある歴史的な地名ではなく、1967年、住居表示に伴い、小石川北部の西丸町、大原町、林町、氷川下町、丸山町、(巣鴨)西原町、(巣鴨)西丸町などを合併して誕生、小石川植物園のそばを流れる千川(現在は暗渠)...

百年後のヴィンテージマンション | 2017.01.25 Wed 23:15

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